Kết quả kinh doanh nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở phân hóa
Nhận định trong báo cáo phân tích công bố mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang chịu lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên sức mua và thanh khoản. Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, với mức điều chỉnh rõ hơn tại khu vực cận trung tâm và nhà trong ngõ. Định giá nhóm cổ phiếu bất động sản nhìn chung đã chiết khấu về mặt bằng thấp tương đối.
Tuy nhiên, đà hồi phục dự kiến tiếp tục phân hóa, tập trung tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở có quỹ đất lớn, năng lực triển khai tốt và dư địa duy trì chính sách hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.
 |
| Dự án Akari City của Nam Long |
Trong số 5 doanh nghiệp bất động sản nhà ở mà VCBS phân tích, trừ CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) và CTCP Bluemarq Group (mã: DXG), các doanh nghiệp còn lại đều được dự báo lợi nhuận tăng trưởng trong quý III và cả năm 2026.
Lợi nhuận tại Vinhomes, Nam Long dự báo tăng trưởng mạnh
Các nhà phân tích của VCBS dự báo, doanh thu quý III/2026 tại CTCP Vinhomes (mã: VHM) đạt 59.330 tỷ đồng, tăng vọt 261% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cũng tăng vọt 243% đạt 15.230 tỷ đồng. Tính cả năm 2026, doanh thu tại Vinhomes đạt 225.459 tỷ đồng (bao gồm doanh thu từ hợp đồng BCC), tăng 47% so với năm trước và lợi nhuận sau thuế tăng đến 88% so với năm trước, đạt 81.326 tỷ đồng.
Động lực tăng trưởng đến từ hoạt động bàn giao tại Vinhomes Ocean Park 2,3 và Vinhomes Green Paradise tiếp tục đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận nửa cuối năm. Đồng thời, doanh số tại các dự án mới như Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay tạo động lực tăng trưởng doanhthu cho giai đoạn 2027-2028.
Ngoài ra, các dự án hạ tầng BT do Vingroup thực hiện bắt đầu quá trình triển khai, theo đó sẽ đem về quỹ đất đối ứng lớn cho VHM và lợi thế từ hệ sinh thái Vingroup.
 |
| |
CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) là doanh nghiệp bất động sản nhà ở có mức dự báo tăng trưởng lợi nhuận sau thuế cao tiếp theo với 33% so với cùng kỳ, tương ứng 312 tỷ đồng trong quý III và 1.149 tỷ đồng, tăng 21% trong cả năm 2026. Trong khi đó, doanh thu tại Nam Long trong quý III dự báo giảm 12% so với cùng kỳ, đạt 1.650 tỷ đồng, tính chung cả năm 2026 dự báo doanh thu đạt 5.819 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với năm trước.
Theo VCBS, doanh số bán hàng tại Nam Long chậm lại, tuy nhiên vẫn tương đối khả quan so với mặt bằng chung trên thị trường, đặc biệt khi phần lớn các dự án của Nam Long nằm tại các khu vực vùng ven TP.HCM. Trong đó, dự án mới Sol Garden đóng góp tỷ trọng chính trong cơ cấu doanh thu.
Đồng thời, hạ tầng ở Đồng Nai ghi nhận sự cải thiện mạnh để đáp ứng kết nối sân bay Long Thành, điển hình như: cầu Cát Lái, cầu Đồng Nai 2, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Hương lộ 2). Cùng chiến lược mở rộng quỹ đất có chọn lọc. Cụ thể, Nam Long hoàn tất mua thêm 21% cổ phần tại Akari City từ TBS giúp nâng tỷ lệ sở hữu tại dự án, đồng thời bổ sung quỹ đất sạch thông qua một tài sản đã có pháp lý và tiến độ phát triển tương đối rõ ràng, qua đó hạn chế rủi ro so với việc phát triển các dự án mới từ đầu.
VCBS dự báo doanh thu tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) trong quý III giảm 37% so với cùng kỳ, thu về 320 tỷ đồng, song lợi nhuận sau thuế lại tăng đến 42% đạt 122 tỷ đồng. Cả năm 2026, doanh thu và lãi sau thuế tại PDR lần lượt đạt 958 tỷ đồng và 571 tỷ đồng.
Động lực tăng trưởng lợi nhuận nhờ dòng tiền cải thiện do chuyển nhượng dự án Thuận An giai đoạn 1 (năm 2026) và giai đoạn 2 (dự kiến năm 2027). Ngoài ra, việc hợp tác với Lotte trong triển khai dự án Thủ Thiêm Eco Smart City được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao vị thế và uy tín của doanh nghiệp nếu dự án được triển khai thành công.
Đặc biệt, sau khi điều chỉnh quy hoạch, dự án BT Cổ Đại không tiếp tục triển khai và hợp đồng được thanh lý theo quy định. Đối với Phát Đạt, việc dừngdự án giúp giảm phân tán nguồn lực đầu tư và cho phép doanh nghiệp tập trung vốn vào các dự án bất động sản trọng điểm có khả năng triển khai và tạo dòng tiền nhanh hơn.
 |
| Nguồn: HDG |
Ở chiều ngược lại, CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) được dự báo doanh thu quý III giảm nhẹ 5% so với cùng kỳ, đạt 681 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế giảm 15% đạt 286 tỷ đồng. Cả năm 2026, doanh thu và lợi nhuận sau thuế tại Hà Đô dự báo giảm lần lượt 2% và 6% so với năm trước, đạt 2.741 tỷ đồng và 936 tỷ đồng.
Theo VCBS, kết quả kinh doanh tại Hà Đô kém tích cực do nhiều yếu tố. Trong đó, lưu lượng nước tại các hồ và doanh thu thủy điện chịu ảnh hưởng tiêu cực từ hiện tượng El Nino. Tuy vậy, các dự án thủy điện mới đi vào hoạtđộng sẽ giúp bù đắp môt phần sản lượng từ cuối năm 2026.
Báo cáo cũng kỳ vọng dừng trích lập và hoàn nhập dự phòng cho dự án Hồng Phong 4 và kỳ vọng doanh số bán tích cực hơn tại dự án Charm Villas trong nửa cuối năm 2026 nếu mặt bằng lãi suất hạ nhiệt. Bên cạnh đó, triển vọng tăng công suất mạnh qua mảng điện gió trong dài hạn.
CTCP Bluemarq Group (DXG) cũng được dự báo kết quả kinh doanh giảm sút, với doanh thu và lợi nhuận sau thuế quý III lần lượt giảm 1% và 40% so với cùng kỳ, đạt 1.056 tỷ đồng và 99 tỷ đồng. Nếu tính cả năm 2026, doanh thu tại DXG đạt 4.488 tỷ đồng, tăng hẹ 7% so với năm trước song lãi sau thuế lại giảm 16% đạt 497 tỷ đồng.
VCBS cho rằng, kết quả bán hàng tại The Prive tích cực so với mặt bằng chung, song tiến độ tiêu thụ chậm hơn kỳ vọng. Bên cạnh đó, doanh thu môi giới chậm lại do thanh khoản chững lại khiến kết quả kinh doanh tại DXG kém hiệu quả. Tuy nhiên, quỹ đất lớn tại TP. HCM (bao gồm dự án Saigon River-front, Opal Luxury, DXH Park View,...) sẽ đem lại động lực tăng trưởng trong dài hạn.
