Dư nợ tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang ra sao?

Sau 3 quý đầu năm 2024, dư nợ tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng so với đầu năm. Do đó, chi phí lãi vay cũng ghi nhận "phình lên".

Điển hình tại "ông trùm" nhà ở xã hội - Địa Ốc Hoàng Quân (mã: HQC), tính đến 30/9/2024, dư nợ vay vượt hơn 1.547 tỷ đồng trong khi đầu năm chỉ có 61,5 tỷ đồng, tương đương tăng gấp 25 lần so với đầu năm. Phần lớn khoản chênh lệch đến từ khoản vay nợ dài hạn 1.390 tỷ đồng, trong khi hồi đầu năm 2024 không có khoản này. Tỷ lệ nợ/tổng tài sản tăng từ 1% hồi đầu năm lên 41%.

Khoản nợ vay dài hạn tập trung tại Ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM (HDBank) chi nhánh Thủ Đức hơn 377 tỷ đồng và HDBank chi nhánh Cộng Hòa hơn 1.005 tỷ đồng. Ngoài ra, vay gần 7,5 tỷ đồng từ CTCP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh.

Đáng chú ý, vào tháng 3/2024, Hoàng Quân Mê Kông đã hoàn tất huy động lô trái phiếu HQMCH2328001 cũng với giá trị 500 tỷ đồng. Trái phiếu phát hành ngày 27/12/2023, đáo hạn vào 27/12/2028 (kỳ hạn 5 năm), lãi suất phát hành 12%/năm.

Dự án HQC Hóc Môn.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC), tính đến 30/9/2024, tổng nợ phải trả ghi nhận gần 21.727 tỷ đồng, tăng hơn 8.500 tỷ so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay tăng 62% so với đầu năm, tăng từ 3.659 tỷ lên 5.930 tỷ đồng. Kinh Bắc đi vay thêm gần 2.824 tỷ đồng trong kỳ và trả nợ gốc hơn 534 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản tăng từ 11% lên 14%.

Dư nợ vay tại CTCP DRH Holdings tính đến 30/9/2024 ghi nhận gần 776 tỷ đồng (toàn bộ là nợ vay ngắn hạn), chỉ tăng nhẹ so với đầu năm. Tuy nhiên, 9 tháng qua, doanh nghiệp này đã chi ra hơn 97 tỷ đồng chi phí lãi vay, tăng 60% so với cùng kỳ.

Tại Công ty CP Tân Tạo (ITA), tổng dư nợ vay tăng 187% so với đầu năm, đạt hơn 127 tỷ đồng, bằng 1,2% vốn chủ sở hữu. Do đó, chi phí lãi vay trong 9 tháng đầu năm cũng tăng mạnh.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã: BCM) ghi nhận nợ vay tăng 5% so với đầu năm, ghi nhận 20.665 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản là 38%. 9 tháng đầu năm 2024, BCM đã chi ra 939 tỷ đồng cho chi phí lãi vay, tăng 54% so với cùng kỳ 2023.

Nợ vay tăng mạnh còn diễn ra tại nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như: Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) tăng 42% so với đầu năm, đạt hơn 4.410 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) tăng 23% đạt hơn 7.808 tỷ đồng; DIC Corp tăng 18% ghi nhận hơn 3.678 tỷ đồng; CTCP Tập đoàn EverLand (EVG) nợ vay đạt 902 tỷ đồng, tăng 51%;...

Tình hình nợ vay tại Bất động sản Phát Đạt (nguồn: BCTC hợp nhất quý III/2024).

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác có nợ vay giảm hoặc “nói không” với nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2024.

Điển hình tại CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã: NTL), tính đến 30/9/2024 dư nợ vay về 0; Dư nợ vay tại CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC) chỉ còn hơn 80 tỷ đồng, giảm đến 71% so với đầu năm; CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (mã: IJC) giảm 43% xuống còn 562 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Hải Phát (mã: HPX) giảm 19% còn 1.997 tỷ đồng; CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) giảm 28% còn 421 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) nợ vay còn 1.036 tỷ đồng, giảm 29%;... Nợ vay giảm kéo theo chi phí lãi vay của loạt doanh nghiệp bất động sản kể trên cũng giảm so với cùng kỳ.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối quý III/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, phần dư nợ tín dụng bất động sản với mục đích tự sử dụng đạt 1,88 triệu tỷ đồng, tăng 4,62%, cho thấy nhu cầu vay mua nhà của người dân đang tăng trở lại. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.274.233 tỷ đồng (tăng 29,18% so với cùng kỳ năm trước).

Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) thì tính đến ngày 30/9/2024, có 24 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trị giá hơn 22.300 tỷ đồng và 1 đợt phát hành ra công chúng, trị giá 1.467 tỷ đồng trong tháng 9. Các doanh nghiệp đã mua lại hơn 11.700 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, trái phiếu bất động sản đã phát hành tăng mạnh trong quý 3, nhóm bất động sản tiếp tục đứng thứ hai, chiếm khoảng 19%. Đối với phần còn lại của năm 2024, ước tính sẽ có gần 79.900 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, 44% từ trái phiếu bất động sản với trên 35.100 tỷ đồng.