Nhiều ông lớn bất động sản nhà ở tiếp tục gia tăng đòn bẩy tài chính

Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng so với cuối tháng 3 (tương ứng tăng gần 13%) và tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Năm 2026, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng; kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ vay tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở phần lớn tăng đáng kể cho với đầu năm trong bối cảnh mặt bằng lãi suất trên thị trường đang có xu hướng nóng lên từng ngày. Điều này trực tiếp đẩy chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay của các doanh nghiệp địa ốc, lên mức rất cao.

Điển hình tại CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã: NTL) ghi nhận, nợ vay tính đến 30/6/2026 hơn 165 tỷ đồng, cao gấp 11,5 lần so với đầu năm. Toàn bộ đây là nợ vay dài hạn.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 tại NTL, đây đều là khoản vay tại ngân hàng Vietinbank chi nhánh tây Hà Nội, theo hợp đồng cho vay dự án thi công nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm - tỉnh Quảng Ninh ngày 30/12/2025. Từ 1/1/2026 đến 30/6/2026 lãi suất vay 6,1%/năm. Từ 1/7/2026 là 7%/ năm.

Dư nợ vay tại CEO Group (mã: CEO) cũng tăng mạnh gấp 3,5 lần so với đầu năm, lên hơn 1.534 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là nợ vay dài hạn hơn 1.297 tỷ đồng, tăng mạnh 278% so với đầu năm và hơn 236 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn, tăng 154%.

Ngân hàng Agribank là chủ nợ lớn nhất với gần 829 tỷ đồng nợ vay dài hạn, tiếp đến là BIDV hơn 394 tỷ đồng nợ dài hạn. Tuy nhiên, CEO Group không công bố chi tiết mục đích vay.

Trường hợp tại Tập đoàn Bất động sản CRV (mã: CRV) vừa đưa nợ vay về 0 vào cuối quý I/2026, doanh nghiệp đã phát sinh khoản vay 30 tỷ đồng từ công ty mẹ Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã: TCH), lãi suất 10%/năm, nhằm bổ sung vốn lưu động.

Một doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) ghi nhận nợ phải trả phình to lên gần 7.667 tỷ đồng, gấp gần 4 lần đầu năm. Trong đó, nợ vay tài chính tăng đến 67% so với đầu năm, gần 1.677 tỷ đồng, toàn bộ là nợ vay ngắn hạn của doanh nghiệp.

Thuyết minh nợ vay tại An Gia (Nguồn: Báo cáo tài chính Hợp nhất quý 2 năm 2026).

Tại "ông lớn" Nhà Khang Điền (mã: KDH), tính đến 30/6/2026, nợ phải trả cũng tăng mạnh đến 51% so với đầu năm, tương đương tăng thêm hơn 6.587 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng.

Trong đó, chủ yếu đến từ nợ vay tài chính tăng đến 64% so với đầu năm, từ 10.149 tỷ đồng lên hơn 16.658 tỷ đồng, tương đương tăng thêm hơn 6.000 tỷ đồng. Kéo tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản lên 42%. Trong đó, nợ vay ngắn hạn hơn 2.223 tỷ đồng còn nợ vay dài hạn chiếm đến hơn 14.435 tỷ đồng.

Thuyết minh nợ vay tại Nhà Khang Điền cho thấy, ngân hàng MB đang cho vay dài hạn lớn nhất với hơn 6.300 tỷ đồng, tiếp đến là ngân hàng OCB hơn 5.300 tỷ đồng,...

Các khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các dự án của doanh nghiệp, với lãi suất được xác định bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 1,9 - 3,7% tùy từng khoản vay.

Trong khi đó, tại "ông lớn' Novaland (mã: NVL) ghi nhận dư nợ vay tính đến 30/6/2026 hơn 72.900 tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ so với đầu năm, chiếm 28% nguồn vốn. Trong đó, các khoản vay ngân hàng hơn 31.300 tỷ đồng, 12.600 tỷ đồng vay bên thứ ba và dư nợ trái phiếu hơn 23.700 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang chủ động thu hẹp nợ vay, thậm chí đưa dư nợ về 0. Điển hình, nợ vay của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (mã: VHD) giảm 98% so với đầu năm, còn gần 21 tỷ đồng, do doanh nghiệp không còn vay ngắn hạn gần 407 tỷ đồng tại CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải và các khoản vay cá nhân đã trả gần 400 tỷ đồng.

Sự chủ động gia tăng nợ vay của các doanh nghiệp đầu ngành đã đẩy quy mô nghĩa vụ nợ của toàn ngành lên mức cao mới. Việc gia tăng nợ vay cho thấy các doanh nghiệp vẫn tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài để tài trợ cho hoạt động kinh doanh và phát triển dự án.

Lãi suất khó giảm trong ngắn hạn

Dư nợ vay tăng kéo theo chi phí lãi vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở cũng ghi nhận mức tăng. Việc gánh nặng nợ vay và chi phí lãi tăng cao đang đặt ra những thách thức không nhỏ cho các chủ đầu tư trong việc cân đối dòng tiền và vận hành dự án.

Tại Novaland, chi phí lãi vay trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 179,5 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2025 chỉ gần 80 tỷ đồng.

Hay tại Nhà Khang Điền, chi phí lãi vay trong 6 tháng đầu năm 2026 phát sinh gần 25 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2025 không có chi phí lãi vay.

Nợ vay tăng cao trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo khó giảm trong ngắn hạn. Điều này khiến đòn bẩy tài chính trở thành một trong những áp lực đáng chú ý đối với nhóm bất động sản nửa cuối năm.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp, dự án. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay nhìn chung có xu hướng điều chỉnh tăng, phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 15%/năm, thậm chí 15 - 16%/năm tại một số ngân hàng.

Bộ đánh giá chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.