Thị trường bất động sản 2025: Vì sao giá nhà vẫn "neo cao" dù nguồn cung gia tăng?

Nguồn cung tăng nhưng chưa “trúng” nhu cầu

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2025, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở, khu đô thị mới đang triển khai. Trong đó, 1.071 dự án nhà ở thương mại với quy mô gần 400.000 căn hộ; 478 dự án đầu tư hạ tầng để người dân tự xây dựng nhà ở; và 312 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 245.000 căn. Tổng số giao dịch bất động sản đạt 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ 2024.

Nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường cho thấy vẫn có lực cầu, nguồn cung không hề thiếu. Thế nhưng, sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm đang khiến thị trường khó thoát khỏi tình trạng “cung nhiều nhưng không đúng chỗ cần”. Phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhà ở xã hội và nhà ở bình dân lại quá ít so với nhu cầu thực.

Điều này phản ánh rõ ở giá bán. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ bình quân đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang thậm chí vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m². Đất nền dao động từ 60–120 triệu đồng/m², có nơi ven đô lên tới 200 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà ở xã hội phổ biến 15–25 triệu đồng/m² (tức một căn 50 m² vẫn có giá từ 750 triệu đến 1,25 tỷ đồng, con số quá sức với phần đông người lao động.

Phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra chiều 22/9. Ảnh: VGP/Nhật

Những “nút thắt” khiến giá khó hạ nhiệt

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính thẳng thắn chỉ ra: “Hệ thống pháp luật dù đã sửa đổi, bổ sung, song vẫn còn bất cập, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, đấu thầu, chấp thuận chủ trương và lựa chọn nhà đầu tư. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư còn chậm; việc xác định giá đất ở nhiều nơi còn khó.”

Những vướng mắc pháp lý này đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, khiến giá bán khó có thể giảm. Doanh nghiệp bất động sản còn gặp khó trong tiếp cận vốn tín dụng, trong khi kênh trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi chi phí vốn cao, sản phẩm đầu ra khó tránh khỏi tình trạng đội giá.

Mặt khác, sức mua thực sự của người dân đang hạn chế. Dù số giao dịch tăng 1% nhưng con số này chưa đủ để khẳng định sự hồi phục bền vững. Người lao động có thu nhập trung bình khó lòng với tới mức giá hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông. Nhiều chuyên gia cho rằng, một phần nguyên nhân còn đến từ tình trạng đầu cơ, găm hàng, tạo mặt bằng giá ảo ở một số khu vực, đặc biệt vùng ven đô thị lớn.

Thực tế cho thấy, trong khi tầng lớp trung lưu hoặc nhà đầu tư giàu tiềm lực vẫn tham gia thị trường, thì phần đông người dân đô thị, nhất là giới trẻ dưới 35 tuổi, vẫn chật vật tìm cơ hội mua nhà lần đầu. Nhà ở xã hội được quảng bá là giải pháp nhưng trên thực tế, với mức giá 750 triệu – 1,25 tỷ đồng/căn, cộng thêm các điều kiện vay vốn, nhiều lao động phổ thông khó đáp ứng.

Điều này dẫn đến nguy cơ mất cân đối dài hạn. Nguồn cung nhà cao cấp nhiều nhưng vắng khách mua ở thực, trong khi nhu cầu chỗ ở ổn định, giá vừa túi tiền của đại đa số lại chưa được đáp ứng. Hệ lụy là niềm tin thị trường bị bào mòn, doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm, còn người dân thì tiếp tục trì hoãn giấc mơ an cư.

Ảnh minh hoạ

Chính phủ yêu cầu “6 rõ” để tháo gỡ

Nhận thức được vấn đề, người đứng đầu Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải rà soát, kiểm điểm rõ nhiệm vụ được giao. Thủ tướng nhấn mạnh tinh thần: “Tất cả vì dân, vì nước; quyết tâm cao, nỗ lực lớn, hành động phải quyết liệt, làm việc nào ra việc đấy. Phân công phải 6 rõ: rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ thẩm quyền, rõ trách nhiệm và rõ sản phẩm.”

Theo định hướng, một loạt giải pháp trọng tâm đã được đưa ra:

- Rà soát, hoàn thiện pháp luật về nhà ở, đất đai, quy hoạch, xây dựng để tạo hành lang minh bạch.

- Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hoàn thành chỉ tiêu năm 2025, đồng thời cắt giảm thủ tục hành chính để tăng nguồn cung.

- Điều hành chính sách tín dụng linh hoạt, triển khai gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, mở rộng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà lần đầu.

- Kiểm soát chặt chẽ thị trường, xử lý nghiêm đầu cơ, găm hàng, đẩy giá.

- Đa dạng hóa kênh huy động vốn, bao gồm ngân hàng, trái phiếu, quỹ phát triển nhà ở quốc gia.

Các địa phương được yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thẩm định, phê duyệt dự án, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu cơ chế thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” để nâng cao tính minh bạch.

Triển vọng cuối năm và kịch bản cho 2026

Nếu các giải pháp này được thực hiện đồng bộ và quyết liệt, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 có thể dần ổn định, đặc biệt phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt áp lực giá. Đây cũng là yếu tố quan trọng để kéo thị trường trở về đúng quỹ đạo phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy vậy, rủi ro vẫn hiện hữu. Nếu việc triển khai chính sách bị chậm trễ hoặc thiếu đồng bộ, tình trạng mất cân đối cung - cầu sẽ còn kéo dài, giá nhà khó giảm. Khi đó, năm 2026 sẽ đối mặt với thách thức lớn: hoặc là bản lề để ổn định lâu dài hoặc là tiếp tục chu kỳ bất ổn mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau 9 tháng 2025 vừa có “gam sáng”, vừa lộ rõ những nghịch lý. Nguồn cung gia tăng nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân thêm xa vời. Lời nhắc của Thủ tướng Phạm Minh Chính về tinh thần “tất cả vì dân, vì nước, quyết tâm cao, nỗ lực lớn, hành động quyết liệt” chính là kim chỉ nam để tháo gỡ các nút thắt. Chỉ khi các chính sách pháp lý, tài chính, quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội được triển khai đồng bộ, thị trường mới có thể trở lại ổn định và thực sự vì nhu cầu của số đông.