 |
| Phối cảnh dự án Amy Complex của Công ty TNHH Hoàng Trúc My |
Bức tranh lời lãi của các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết đang phân hóa rất sâu sắc. Nhiều doanh nghiệp chìm trong thua lỗ kéo dài nhiều năm liền. Nguyên nhân là dự án dở dang, vướng mắc pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện để ghi nhận doanh thu.
Chỉ một số ít chủ đầu tư lớn hoặc các doanh nghiệp có quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao mới ghi nhận kết quả khả quan.
Loạt doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết chìm trong thua lỗ, nợ cao
Mới đây nhất, CTCP Bông Sen lỗ sau thuế 316 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026, cùng kỳ lỗ 356 tỷ đồng. Kinh doanh thua lỗ liên tục khiến lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của Công ty âm 3,773 tỷ đồng. Hệ quả là vốn chủ sở hữu giảm 16% so với cùng kỳ, xuống còn 3.835 tỷ đồng.
Tính đến 30/6/2026, tổng số nợ phải trả tăng 8%, ghi nhận 9.801 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nợ là dư nợ trái phiếu, duy trì 4.800 tỷ đồng. Sự gia tăng của nợ phải trả kết hợp với đà thu hẹp của vốn chủ sở hữu đẩy hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 2 lần lên 2,56 lần. Tương tự, hệ số dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ/vốn chủ sở hữu tăng từ 1,06 lần lên 1,25 lần.
6 tháng đầu năm 2026, CTCP VinaLiving Holdings (VinaLiving) - thương hiệu phát triển bất động sản trực thuộc tập đoàn VinaCapital cũng báo lỗ trước thuế 65 tỷ đồng, mở rộng so với khoản lỗ 41 tỷ đồng của kỳ trước. Tương tự, lỗ sau thuế 77 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 39 tỷ đồng.
Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại ngày 30/6/2026 tăng 10% so với đầu năm, đạt 1.473 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả tăng 13% lên 2.165 tỷ đồng. Nợ tăng so với cùng kỳ chủ yếu do nợ vay ngân hàng 330 tỷ đồng, tăng 86%. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 1,42 lên 1,47. Tương tự, hệ số dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ/vốn chủ sở hữu cũng tăng từ 0,04 lên 0,13.
Cùng cảnh ngộ, Công ty TNHH Thành phố Aqua - chủ đầu tư Aqua City tiếp tục chịu kết quả kinh doanh kém tích cực trong nửa đầu năm 2026, khi lỗ sau thuế gần 121 tỷ đồng, cao hơn mức lỗ hơn 70 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Đến 30/6/2026, tổng tài sản Thành phố Aqua đạt hơn 13.000 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm. Trong khi vốn chủ sở hữu đạt 1.671 tỷ đồng, giảm 7% với hơn 825 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
Tổng nợ phải trả gần 11.350 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm, phần lớn là nợ phải trả khác hơn 9.300 tỷ đồng, nợ vay ngân hàng hơn 1.548 tỷ đồng và 500 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.
 |
Tương tự, CTCP Bất động sản BNP Global (BNPC) tiếp tục chìm sâu trong thua lỗ khi báo cáo tài chính bán niên 2026 ghi nhận khoản lỗ sau thuế gần 793 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức lỗ 550 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, cũng là mức cao kỷ lục.
Tổng nợ phải trả tính đến 30/6 tiếp tục gia tăng lên hơn 2.942 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm, phần lớn là nợ phải trả khác gần 1.737 tỷ đồng và hơn 1.205 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.
Đáng chú ý, BNP Global cũng bị đơn vị kiểm toán nhấn mạnh liên quan đến hàng loạt rủi ro về nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh khoản lỗ lũy kế gần 3.079 tỷ đồng, hoạt động của Công ty còn chịu ảnh hưởng đáng kể từ diễn biến thị trường bất động sản và thanh khoản trái phiếu.
Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng tiếp tục kinh doanh thua lỗ trong nửa đầu năm 2026, với khoản lỗ sau thuế hơn 523 tỷ đồng là CTCP Phát triển và Đầu tư Kinh doanh Minh An.
Việc kinh doanh ảm đạm tiếp tục làm vốn chủ sở hữu suy giảm. Tại ngày 30/06/2026, vốn chủ sở hữu còn hơn 4.497 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm hơn 3.302 tỷ đồng sau nhiều năm liên tiếp thua lỗ.
Tổng nợ phải trả của Đầu tư Kinh doanh Minh An tăng gấp rưỡi lên hơn 9.238 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng 1.856 tỷ đồng. Phần nợ phải trả khác chiếm tỷ trọng lên hơn 7.382 tỷ đồng.
Với quy mô nợ gia tăng, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Đầu tư Kinh doanh Minh An tăng từ 0,50 lần lên 2,05 lần. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản tăng từ 0,33 lần lên 0,67 lần.
Tuy không thua lỗ nhưng Bất động sản Long Hưng Phát - Chủ đầu tư Aqua Riverside City lãi sau thuế 6 tháng đầu năm hơn 46 tỷ đồng, giảm 31% so cùng kỳ năm trước.
Tính đến 30/6/2026, tổng tài sản Long Hưng Phát không biến động nhiều so với đầu năm, đạt 6.405 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu tăng 3%, lên hơn 1.859 tỷ đồng, với hơn 1.259 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Nợ phải trả ở mức 4.546 tỷ đồng, giảm nhẹ 2% toàn bộ là nợ phải trả khác.
Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của Long Hưng Phát là doanh nghiệp đã xử lý xong nghĩa vụ trái phiếu ngay sau kỳ báo cáo.
 |
Chủ dự án Amy Complex - Công ty TNHH Hoàng Trúc My cũng lỗ hơn 23 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, tăng so với mức lỗ 21.5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Chuỗi thua lỗ kéo dài từ năm 2023 tới nay khiến lợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm hơn 129 tỷ đồng tại cuối tháng 6/2026. Hệ số lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) âm 8,51%, ROA âm 1,3%.
Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 3,47 lần xuống 2,24 lần. Hệ số thanh toán lãi vay âm, lợi nhuận trước thuế và lãi vay chưa đủ để tạo ra dư địa đáng kể cho nghĩa vụ lãi vay trong kỳ.
Tại ngày 30/06/2026, vốn chủ sở hữu của Hoàng Trúc My đạt hơn 270 tỷ đồng, giảm hơn 42 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ phải trả gần 1.499 tỷ đồng. Quy mô nợ này duy trì từ năm 2024 tới nay sau khi Công ty huy động trái phiếu.
Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng từ 4,77 lần lên 5,53 lần, tương ứng cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu, công ty có hơn 5,5 đồng nợ phải trả.
Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết kinh doanh thua lỗ trong 6 tháng đầu năm 2026. Đơn cử Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Tổng hợp An Thịnh liên tục thua lỗ trong bối cảnh nợ phải trả phình to. Tính tới cuối tháng 6/2026, công ty lỗ lũy kế hơn 573 tỷ đồng, nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, An Thịnh lỗ sau thuế 251,8 tỷ đồng, cùng kỳ trước chỉ lỗ gần 11,9 tỷ đồng.
CTCP Đường Man (CDMC) cũng lỗ sau thuế 49 tỷ đồng, kém khả quan hơn so với số lỗ 17 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm 391 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh sa sút kéo vốn chủ sở hữu lùi về âm 113 tỷ đồng.
CTCP Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc, THVC) - Chủ siêu dự án Vịnh Đầm Phú Quốc lỗ sau thuế gần 52 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026, cải thiện đáng kể so với mức lỗ hơn 148 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
 |
CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc, doanh nghiệp liên quan Masterise, tiếp tục lỗ sau thuế hơn 120,7 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, cùng kỳ 2025 chỉ lỗ 2 tỷ đồng. Lỗ lũy kế đến cuối tháng 6/2026 là hơn 120,5 tỷ đồng. Trong khi đó, quy mô nợ phải trả tăng lên gấp rưỡi từ 6.101 tỷ đồng lên 9.524 tỷ đồng.
Có lãi nhưng chưa chắc đã "khỏe"
Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản kinh doanh "đi lùi" hoặc thua lỗ, vẫn còn một số đơn vị thoát lỗ trong 6 tháng đầu năm 2026, có doanh nghiệp lãi tăng bằng lần so với cùng kỳ.
Trong đó, lợi nhuận nửa đầu năm 2026 của Bluemarq Development (tên cũ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An) gấp hơn 3 lần cùng kỳ, đạt gần 36 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả này chưa đủ để Công ty xóa khoản lỗ lũy kế khi vẫn lỗ gần 30 tỷ đồng.
Tại ngày 30/06, tổng tài sản của Bluemarq Development đạt 24.375 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu gần như không thay đổi, ở mức 15.381 tỷ đồng. Ngược lại, tổng nợ phải trả tăng 8%, lên gần 9.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu này, các khoản phải trả khác chiếm phần lớn với hơn 6.681 tỷ đồng. Nợ vay ngân hàng ở mức 1.920 tỷ đồng, trong khi dư nợ trái phiếu còn gần 393 tỷ đồng.
 |
Đặc biệt, sau nhiều năm thua lỗ, Công ty TNHH Capitaland Tower - doanh nghiệp gắn với dự án Saigon Marina IFC đã có lãi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2026, với lợi nhuận sau thuế 331,5 tỷ đồng.
Tại ngày 30/06/2026, vốn chủ sở hữu của Capitaland Tower đạt hơn 11.283 tỷ đồng do tăng vốn điều lệ từ 2.070 tỷ đồng lên 22.520 tỷ đồng trong tháng 8/2025.
Tuy nhiên, tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản này có nhiều biến động khi nợ phải trả tính đến 30/6/2026 tăng gần 370% so với đầu năm, lên hơn 68.209 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản giảm 0,86 lần, thấp hơn mức 1,94 lần kỳ trước. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu 6,05 lần, cùng kỳ âm 2,06 lần do vốn chủ sở hữu âm.
Dù vốn chủ sở hữu đã chuyển sang dương, khả năng thanh toán ngắn hạn của Capitaland Tower vẫn suy giảm đáng kể. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 2.43 lần xuống 0.34 lần. Hệ số thanh toán nhanh giảm từ 2.43 lần xuống 0.34 lần, cho thấy tài sản ngắn hạn của Công ty hiện thấp hơn đáng kể so với các nghĩa vụ nợ ngắn hạn.
Cũng kinh doanh tích cực trong nửa đầu năm 2026 là Công ty TNHH Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn - chủ dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc tại Phú Thọ đạt hơn 11 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, gấp 11 lần cùng kỳ năm trước.
Tại ngày 30/06/2026, tổng tài sản Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn ở mức 2.289 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu 469 tỷ đồng, tăng 2%, trong đó lợi nhuận sau thuế chưa phân phối hơn 14 tỷ đồng.
Nợ phải trả gần 1.820 tỷ đồng, tăng 3% phần lớn là dư nợ trái phiếu 1.200 tỷ đồng, nợ vay ngân hàng 400 tỷ đồng, và gần 220 tỷ đồng nợ phải trả khác. Công ty cũng đã chi 75 tỷ đồng để trả lãi cho trái chủ trong nửa đầu năm nay.
Đặc biệt, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (PMHC) đạt lợi nhuận sau thuế 1.355 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ vậy, vốn chủ sở hữu lên 17.053 tỷ đồng tại ngày 30/06/2026, tăng 63% so với một năm trước.
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản tăng từ 2,86% lên 3,42%. Tổng nợ phải trả của Phú Mỹ Hưng giảm 4%, xuống 22.521 tỷ đồng tại ngày 30/06/2026. Nợ vay ngân hàng tăng 46%, lên 8.279 tỷ đồng. Ngược lại, nợ vay từ phát hành trái phiếu giảm 35%, còn 4.895 tỷ đồng.
Chủ One Central Saigon - Công ty TNHH Saigon Glory cũng lãi 270 tỷ nửa đầu năm, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 207,7 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Qua đó, lỗ lũy kế còn 17.664 tỷ đồng tại ngày 30/06/2026. Vốn chủ sở hữu tăng từ 3.347 tỷ đồng lên 5.336 tỷ đồng.
Tổng nợ phải trả của Saigon Glory giảm 2.431 tỷ đồng trong 6 tháng, xuống 21.959 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu giảm từ 7,29 lần xuống 4,12 lần, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản giảm từ 88% xuống 80%.
Điểm đáng chú ý khác trong báo cáo là các chỉ số thanh khoản của Saigon Glory giảm so với kỳ trước. Hệ số thanh toán hiện hành giảm từ 6,63 lần xuống 1,16 lần; hệ số thanh toán nhanh cũng giảm từ 6,63 lần xuống 1,15 lần. Trong khi đó, hệ số khả năng thanh toán lãi vay ở mức 3,44 lần.
